【初心者目線】不動産投資を考えてみる

みなさん、こんばんは。

たんたんです。

 

先日、不動産会社の方とお会いしてきました。

 

そこで伺ったお話を踏まえつつ、

 

「不動産投資」

 

について、本日は書いていきます。

 

私はまだ不動産投資に取り組んだことがありません。

 

ですので、その分、

・運用って必要だと思うけど、どうしたらいいのかわからない

・不動産って金額も大きいし、なんとなくこわそう

・そもそも言葉が難しくてよくわからない

といった方々により近いところから、疑問点や気になる点を見ていけるのではないかと思っています。

 

 

 

1．初心者が不動産投資を考えてみる

 

皆さんは不動産投資に対してどのようなイメージをお持ちでしょうか。

 

・家賃収入がもらえる

・ローンを組むので返済が付いて回る

・入居者がつくかが大事

 

いろいろあるかと思います。

 

おおまかな不動産投資の流れは以下のように進むようです。

 

 

もちろんそれぞれの間には細かい内容も入ってきます。

 

それぞれ少し詳しく考えてみましょう。

 

①不動産業者と面談

 

まずは不動産屋さんとお会いして、今後の自分の人生設計だとか、どれくらいの不動産を持ちたいか、とか、そういうことをお話します。

 

不動産はそれこそ30年、35年といった超長期なお付き合いになるので、ここの部分は初心者にとってはかなり重要です。

 

自分の意向に沿わないような物件を押し付けられたり、よく内容も分からないまま契約してしまうようなことのないようにしましょう。

 

不動産屋さんは不動産を売ることが一番の目的なので、正直あの手この手で説得しようとしてきます。

 

「不動産投資ってこういうものです」

「相場は（普通は）これくらいしますよ」

 

こういった言葉をうのみにしないようにしましょう。

 

本当にそうなのか、他の業者にも話を聞いてみる、ライフプランナーやすでに不動産投資を行っている知人に聞いてみる、などの行動は欠かせません。

 

 

 

②物件の提示を受ける

 

もう少し話を聞いてみようかな、と思えるのであれば次の面談の設定です。

 

だいたい2回目の面談では1つか2つくらい、実際の物件を紹介されます。

 

新築なのか、築浅なのか、築古なのか

都心なのか、地方なのか

1棟なのか、ワンルームなのか

単身向けなのか、ファミリー向けなのか

 

物件について検討する項目はたくさんあります。

 

ここでも大事なのは、即答しないことです。

 

不動産屋さんは慣れていますし、こちらに買ってほしいと思っています。

 

その場で素人が考えたような質問はたいていテンプレ通りにこたえられてなんとなく納得してしまいがちです。

 

必ず、一度持ち帰りましょう。

 

その際には収益シミュレーション（不動産のローン返済と家賃収入とを想定したもの）を必ず一緒にもらいましょう。

 

その中身次第で、その不動産屋さんが良心的か、それとも不動産を売りつけたい人たちなのかもわかるはずです。

 

 

 

③金融機関へのローン申し込み・審査

 

物件、損益シミュレーション、不動産屋さんのご担当者の方などなど

 

どれもが納得いくようであればいよいよ金融機関へのローンの申し込みです。

 

今の相場であれば一番低い金利で1.5%程度、たいていは1.6～1.8%くらいが最下限金利のようです。

 

不動産投資は数十年に及ぶ上、そもそもの借入金額も数千万円ということもあり、わずかな金利の違いでもトータルでは大きな金額の差になってきます。

 

もちろん、金融機関からの審査次第ではあるのですが、少しでも低い金利を獲得できるよう、日ごろから属性はきれいにしておきたいですね。

 

ここでいう「属性をきれいに」というのは、

・預金がしっかりある

・クレジットカードなどの支払いが過去5年間滞っていない

・（会社員の場合は）勤め先に信用力がある

などのことです。

 

 

 

④物件購入

 

ローン審査も無事通ったらいよいよ物件購入です。

 

銀行とローンの契約を結び、不動産屋さんと物件の売買契約を結びます。

 

ここで諸々の費用が掛かってくることになります。

例えば、

・銀行の事務手数料

・不動産の登記費用

・登記してくれる司法書士への報酬

などなどです。

 

場合によっては、ローンの頭金なども必要になってくるでしょう。

 

そうしたお金をまとめると100万円以上かかってくることもざらにあるようです。

 

借入する前に、不動産を買う前に必要になってきてしまうのです。

 

不動産業者さんによっては、そうした諸費用の説明は後回しになっていて、いきなり契約直前とかにいわれることもあります。

 

さらに損益シミュレーションにそうした諸費用が含まれていない（実質利回りの計算になっていない）なんてこともあるようです。

 

 

 

⑤家賃受取、ローン返済の開始

 

ここまで来てようやく不動産投資実行です。

 

ローン契約が実行され、あなたの口座に融資金が振り込まれたのち、不動産屋さんに物件購入金額を振り込むことになります。

 

ドキドキしますね。

 

その後登記が完了すれば、晴れて不動産オーナーへの第一歩を踏み出したことになるわけです。

 

それからは入居者さんから家賃を受け取り、そのお金を原資にして金融機関にローンを返済していきます。

 

入居者さんからの家賃を原資にして、というのが不動産投資のポイントの一つともいえるのではないでしょうか。

 

つまり、お金を借りているのは自分だけど、返すのは入居者さん、ということですね。

 

融資が下りれば、物件購入のために自分で出すお金は少なくて済みますし、入居者さんがちゃんといれば自分の財布からお金を返す必要もなくなると言えるでしょう。

 

 

 

2．不動産投資で気になること

 

さて、ここまで不動産投資のおおまかな流れを見てきましたが、やはり心配になることもたくさんありますよね。

 

私が実際に気になっているのは、以下のようなところです。

 

 

それぞれ見ていきましょう。

 

①家賃が入らなくなることってあるの？

 

一番は「家賃が入らなくなることはあるのか」という点です。

 

・入居者さんはちゃんと見つかるのか

・見つかったとしても滞納なく払ってくれるのか

・退去してしまった後はどうすればいいんだろうか

 

いろいろ心配ごとは浮かんできます。

 

まず入居者さんの確保ですが、これは管理会社さんを頼るのが一番でしょう。

 

正直、素人が誰か入居者を見つけてくる、というのは無理ゲーな気がします。

 

普段別の会社で働いているのであればなおさらですよね。

 

滞納については、保証会社さんについてもらえば解決するでしょう。

 

ここら辺も管理会社さんとの相談が大事だと思われます。

 

 

②ローンの返済が心配

 

次に気になったのはローンの返済についてです。

 

ちゃんと入居者さんが入ってくれたとしても、将来的に家賃が下落してしまっていたのではローン返済の為に自分の財布からお金を出さなければいけなくなります。

 

これを防ぐためには、やはり物件選びを慎重にしていくことが重要でしょう。

 

将来的にも家賃が下がりづらい物件とは、例えば以下のようなものだと思われます。

・人口が増えているエリアの物件（→家賃を下げずとも入居者を見つけられる）

・エリアの性質に合った物件（→大学の近くであれば単身者向け、といった感じ）

・利便性の高い物件（駅近、近隣で生活に必要なものがそろう、など）

 

もちろんこれらがすべてではありませんし、その条件を今満たしているからといって、今後数十年間もずっと安泰か、というとそうでもありません。

 

ただ、こうした条件を自分の中で持っておくと安心材料にはなるかと思います。

 

また、そうした条件を満たしていると、仮にその物件を手放すことになった場合でも、売る時の値段はあまり下がっていないと思えるでしょう。

 

一方で、家賃保証やサブリースといった形はあまりお勧めできません。

 

数年後の見直しの際にすぐ保証されている家賃金額を下げられたり、そもそも数十年間その会社が残っているかというとわからないからです（失礼な話ではありますが）。

 

 

③自分にもしものことがあったら…

 

自分に万一のことがあったらどうなるのでしょうか。

 

これに関しては、「団体信用生命保険（団信）」という、もし万一のことがあった場合、残りのローンを免除します、という特約が付いているものが多いです。

 

ただし、団信を付加すると借入金利が上がる場合もあるので気を付けましょう。

 

 

3．よく言われる「不動産投資のメリット」

 

これまで不動産投資において初心者（というかまだ実際にはやってすらいない笑）が勧誘を受け、勉強したことを書いてきました。

 

そもそも、不動産投資には、以下のようなメリットがあると言われています。

 

 

それぞれ見てみます。

 

①不労所得

 

自分が働かずとも家賃をもらうことができる、ということですね。

 

ただ、気を付けたいのは、1年目の家賃と10年目の家賃は同じではない可能性が高い、ということです。

 

建物はどう頑張っても少しずつ古くなっていくのに、家賃がずっと同じでも人が入ってくれるとは思えませんよね。

 

程度の違いこそあれど、家賃は更新のたびに多少なり下がっていくものと思っておいた方が現実的でしょう。

 

 

②節税効果

 

不動産からの家賃（＝不動産所得）は会社からの給料（＝給与所得）とは少し違います。

 

不動産を取得したり、維持したりするのには費用が掛かるので、そうした費用を含めて考えた際に収支がマイナスになっているのであれば、確定申告することで税金が戻ってくる、という話ですね。

 

ただ、これは要注意だと思います。

 

減価償却費のように実際にはお金が出て行っていない費用が理由で収支がマイナスになるのであればまだしも、そうでない場合は単純に事業としてマイナス、ということになりますからね。

 

税金は「複雑、よくわからない」ということを理由に「そう言われるんだからそうなんだろう」と安易に流されがちです。

 

 

 

③保険機能

 

上にも書いたように、自分に何かあった場合、ローンが免除される、というものを使って遺された方に不動産を残せる、という考え方です。

 

確かに、安定的に家賃収入が得られれば、不測の事態が起こってしまった場合も金銭的に遺族を守ることはできるでしょう。

 

ただ、気を付けたいのは、残されるのは不動産だけではない、ということです。

 

例えば空室が発生してしまった時の不動産屋さんとのやり取りや、その場合の心理的負担、修繕費用の負担や、売却することになった時の手続きなどなどです。

 

かえって負担を背負わせてしまう、ということにもなりかねません。

 

 

 

④インフレに強い

 

インフレとは、物価が上がることを言います。去年100円で買えたものが今年102円出さないと買えない、となると、2%のインフレ、ということになります。

 

これはモノの値段が上がった、とも言えますが、逆にお金の価値が下がった、ともいえるわけです。

 

その点、不動産収入は突然家賃が下がることもないので、インフレに強い、と言われるわけです。

 

ただ、物価が上がっていく中で家賃が据え置き、もしくは下げないと入居者さんがなかなかつかない、という事態もないわけではありません。

 

上でも書いた通り、基本的に建物は劣化していくので、家賃は下がる傾向にあります。

 

 

 

4．不動産投資は資産形成の有力な手段の一つ

 

さてここまで以下のようなことを見てきました。

 

いかがでしたでしょうか。

 

この記事は、まだ不動産投資に取り組んだことのない方に向けて、初心者がどのようなことで悩むのか、心配になるのかの参考にしていただくために書きました。

 

もちろん実際に検討を進める時には、

①損益シミュレーションの考え方

②物件の選び方

③返済の方法（繰上返済など）

といったことも考える必要があるでしょう。

 

ただ、そうした難しいことの前に、

「不動産投資ってどんなものかな」

「実際にやるとしたら、どんな感じで進んでいくんだろう」

「不動産屋さんと話すうえで知っておくべきことって何かな」

といった疑問のモヤモヤを少しでも晴らしてもらえたらいいかな、と思っています。

 

資産形成、資産運用の上で不動産投資は有力な手法の1つだと思います。わからないから不安、だから手を出さない、と最初からあきらめることなく、選択肢の一つとして検討してみるのもいいかと思います。

 

もちろん、何故そうした投資をするのか、目標をどう設定してみるのが良いのかという点も大事です。

 

過去記事を書いていますので、参考にしていただけるとうれしいです。

 

目標を定めよう

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